СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙВ МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

В  соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ, ст.290, ст.287.5 ГК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД) входят:

1) общие помещения в доме, не являющиеся частями квартир или частных помещений, и предназначенные для обслуживания более одного помещения дома или машино-места, в том числе:

– межквартирные лестничные площадки;

– лестницы;

– лифты, лифтовые и иные шахты;

– коридоры;

– технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этом доме;

– иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы);

При этом необходимо помнить, что решение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу может следовать из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, и зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного объекта, а также может следовать из решения собственников помещений и машино-мест (п. 1 ст. 287.5 ГК РФ);

2) иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, включая помещения, предназначенные для организации:

– досуга;

– культурного развития;

– детского творчества;

– занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши;

4) ограждающие, несущие и ненесущие конструкции дома;

5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в т.ч. конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в доме за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-мест.

Состав оборудования внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, внутридомовой системы отопления и электроснабжения, входящих в общее имущество дома, указан  в п.п.5-7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила). Критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу служит его функциональное назначение, предполагающее использование данного оборудования для обслуживания более одного помещения. Однако ОДПУ электроэнергии, установленный гарантирующим поставщиком, а также интеллектуальная система учета электроэнергии, к которой может подключаться ОДПУ, не входят в состав общего имущества МКД;

6) земельный участок, на котором расположен данный дом (то есть занятый домом и необходимый для его использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации, согласно п. 3 ст. 287.5 ГК РФ), с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).

Также согласно п. 2 Правил в состав общего имущества включаются:

1) построенные за счет средств собственников встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки;

2) технические подвалы, в которых имеются котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения;

3) фундаменты;

4) несущие стены;

5) плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны;

6) окна и двери помещений общего пользования;

7) перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции;

8) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции, оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

9) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (в состав указанной системы входят приборы учета, устройства сбора и передачи данных и программные продукты, установленные за счет собственников);

10) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен дом, включая:

– трансформаторные подстанции;

– тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного дома;

– коллективные автостоянки;

– гаражи;

– детские и спортивные площадки.

Помимо сведений о составе общего имущества дома, управляющей организации необходимо иметь точные данные о границах сетей, входящих в это имущество, по которым в дом поставляются коммунальные ресурсы, а также данные о границах эксплуатационной ответственности.

В соответствии с п.8 Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета соответствующего коммунального ресурса является место его соединения с соответствующей инженерной сетью, входящей в дом. Граница эксплуатационной ответственности может быть установлена соглашением собственников с управляющей или ресурсоснабжающей организациями.

В соответствии с п.9 Правил внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.