Долевое строительство

ВОПРОС: При покупке новой квартиры от застройщика  мне сказали, что нужно положить деньги на счет эскроу. Что это такое и безопасно ли?

ОТВЕТ: Счет эскроу — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Обычно договор эскроу используют при покупке строящихся объектов для защиты денежных средств дольщиков, а также когда нужно купить что-то дорогое: недвижимость, автомобиль и т.п.

Покупатель кладет деньги в банк на счет эскроу, а продавец может их забрать только когда выполнит условия, указанные в договоре, а банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.

Особенности открытия, ведения и закрытия расчетов по договорам участия в долевом строительстве содержатся в ст.ст.926.1 – 926.8 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ст.15.5 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”».

До момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес, а после — тому, в чью пользу открыт счет.

Кроме очевидных плюсов по безопасности вкладов и удобства, что не нужно снимать наличные, проверять их подлинность и пересчитывать, так же есть и свои минусы: например, предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 миллионов рублей, не во всех банках можно открыть такие счета.

Тем не менее, если Ваш застройщик использует счета эскроу, Вы можете быть спокойны, что если застройщик обанкротится и не сможет достроить дом, Вы получите доступ к своему счету эскроу и вернете свои деньги.

ВОПРОС: Какие установлены законом гарантийные сроки на объект долевого строительства, а также на технологическое и инженерное оборудование, входящее в его состав, и каким образом они исчисляются?

В соответствии с ч.ч. 5 и 5.1 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Исчисляется данный срок со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

ВОПРОС 19.11.2019:  Я являюсь участником долевого строительства. Недавно из социальных сетей узнал, что строительство нашего многоквартирного дома не будет завершено в предусмотренный договором срок. Должен ли застройщик меня об этом сам уведомить?

Да. Согласно ч.3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон), в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

ВОПРОС 27.06.2019:  С конца 2016 года участвую в долевом строительстве многоквартирного дома. Застройщик уже полгода задерживает сроки сдачи по договору, поэтому я решил расторгнуть договор. Как я могу это сделать и куда обращаться для расторжения?

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца.

Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне (застройщику) уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

ВОПРОС 26.02.2018:  Застройщик нарушил срок передачи квартиры (объекта долевого строительства), указанный в договоре, на четыре месяца. Имею ли я право расторгнуть договор участия в долевом строительстве?

Да, согласно пп.1 ч.1 ст.9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в том числе, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

ВОПРОС 14.03.2018: Я планирую заключить договор участия в долевом строительстве. Подлежит ли такой вид договора государственной регистрации? 

Да, в соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

ВОПРОС 14.03.2018: Имею ли я право предъявить требование к застройщику о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве в случае обнаружения недостатков в квартире (при условии, что данные недостатки возникли по вине застройщика, и данные недостатки подтверждены экспертным заключением)?

Да, в соответствии с ч.2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований (застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

ВОПРОС 19.11.2018: Я являюсь участником долевого строительства. При приемке квартиры мной были обнаружены недостатки, и я предъявила застройщику требование об их устранении. В какой срок должны быть устранены недостатки, и предусмотрена ли неустойка за нарушение такого срока?

Согласно ч.6 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.
В соответствии с ч.8 ст.7 Федерального закона за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню), предусмотренную п.1 ст.23  Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей» в размере 1 процента от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания).